L' immobilier au Vietnam !

[jm78]

Posté par Agemon

Jbonjour !

Au cours de mon séjour en 2004, je me suis allé me promener l'autre côté du pont à TP-HCM. J'ai vu pousser une petite ville avec des immeubles ultra modernes. C'est du côté de l'hôpital Franco-Viet.
Comme le loyer ou les prix des appartements sont hors des bourses des gens du pays, les investisseurs vont faire choux blancs certainement. Bien sûr, qu'il existe des riches mais pas en quantité suffisante pour remplir ces immeubles à mon avis. Pour construire, il a fallu faire des emprunts qu'il faut rembourser une fois les travaux terminés mais comme le remplissage n'est pas dans l'immédiat, cela va être un peu dur dur pour ces aventuriers de l'investissement.
J'avais pris des photos mais suite à un crash du DD, mes photos sont perdues ainsi que mes souvenirs du VN en 2004. Transférer sur DD, c'est bien mais ne pas les graver sur CD est une idiotie.

Voici le plan d'autres projets en photo: ( j'ai eu du mal à mettre une image puis elle vient quand elle veut. Dur dur aussi pour moi )


Je pense que c'est débile ces projets et pas du tout dans notre tradition. Ils sont en train de bousiller notre pays.
Mon avis : Construire des immeubles à l'image de l'occident c'est effacer d'un trait notre culture, notre identité. Je suis tristre pour nos descendants.

Votre avis ?

Je suis tout à fait d'accord avec toi:
Premièrement, les nouveaux immeubles sont très moches et ne s'intégre pas du tout dans le paysage de la ville, c'est à se demander s'il y a des gens qui traivaillent au bureau de l'urbanisme de Hanoi.
2°: alors que le salaire moyen à Hanoi tourne autour de 300US, pq construire en grandes quantités des apparts et maisons de luxe louées à plus de 500US, voire plus de 1000US.
Trop de spéculations et une mauvaise gestion va fortement nuir à la majorité des Vietnamiens

[DédéHeo]

Rassurez vous, à Hanoi c'est pire !
Malgres une tentative de reprise en main, l'état à bien du mal à se faire respecter.

Posté par mike

Urbanisme : destruction des parties d'ouvrages illégalement construites



Depuis le 28 mai à Hanoi, a débuté la destruction des parties d'ouvrages ne respectant pas le permis de construire ou l'urbanisme, en exécution de la décision du comité du Parti et du Comité populaire de la ville.
Cinq buildings, répartis dans 3 arrondissements de Ba Dinh, Dông Da et Tây Hô sont concernés. Ils sont situés précisément 9, rue Dào Duy Anh, dans les quartiers de Quang An et Buoi, 4, rue Dang Dung et 2, ruelle Nguyên Chi Thanh.
Auparavant, le 25 mai, la société par actions internationale ASEAN, l'entrepreneur du bâtiment de 17 étages, 9, rue Dào Duy Anh, avait commencé à démeubler les 2 étages à détruire. Selon le plan prévu, leur démolition doit s'achever en 2 mois. Conformément à ses engagements, le propriétaire du bâtiment de 9 étages du quartier de Quang An, a lui aussi commencé le 28 mai à détruire les 4 étages surnuméraires. S'agissant des 3 restants, les travaux commenceront au plus tard le 31 mai.
Toujours selon la décision des autorités de Hanoi, les frais de démolition seront à la charge des entrepreneurs concernés. Le Comité populaire municipal est chargé de diriger les services compétents et les entrepreneurs dans ces travaux. Selon son président, Nguyên Quôc Triêu, il faut sanctionner strictement les ouvrages non conformes "de manière à garantir un meilleur respect de la réglementation dans le futur, notamment au regard des normes sur le paysage urbain et d'architecture".

Source : Duc Hiêu/Courrier du Vietnam

Alors qu'à Paris, la norme est 6 étage, à Hanoi, c'est plutot 30 étages dont 8 sans permis Chaque jour, on peut lire sur 2 ou 3 affaires comme ça. Par exemple :
http://www.vnmedia.vn/NewsDetail.asp...3&NewsId=98528
Une tour de 30 étages avec permis pour 21 provoque des grandes fissures dans les maisons des voisins. Elle est située 93 rue Lò Đúc, une belle rue du quartier français, du coté de l'institut pasteur. Cerise sur le gâteau : absence total de filet de protection, ainsi les briques tombent de temps en temps sur le voisinage.

[mike]

Une "fièvre virtuelle" sur le marché immobilier à régler par des mesures financières



C'est un fait indéniable que le prix de l'immobilier au Vietnam, notamment dans les grandes villes, connaît actuellement une hausse vertigineuse, atteignant des prix complètement disproportionnés avec les capacités financières des Vietnamiens.

"Pour dégonfler cette bulle immobilière, l'important est d'établir un plan de délimitation dans ce domaine, d'équilibrer le rapport offre-demande sur le marché, et d'assurer une transparence dans la commercialisation", a déclaré le ministre des Finances, Vu Van Ninh.
Selon des experts, la flambée du prix des terrains et des habitations est imputable principalement aux spéculateurs. Ce n'est qu'une "fièvre virtuelle", comme l'a précisé le Docteur Trân Du Lich, directeur de l'Institut d'économie de Hô Chi Minh-Ville. "Bon nombre de personnes en quête de maisons et d'appartements ne sont pas de vrais demandeurs mais seulement des spéculateurs, a-t-il déploré. Ils achètent afin de revendre". Leurs manoeuvres spéculatives, parfois à plusieurs reprises, ont fait grimper les prix de l'immobilier à un niveau déraisonnable, largement au-dessus des capacités financières de la majorité des acheteurs. Toujours selon le docteur Trân Du Lich, cette "fièvre virtuelle" et le phénomène de spéculation auront des répercussions négatives tant sur le développement économique que sur l'amélioration des conditions de vie des habitants. Le prix exorbitant de l'immobilier pourrait réduire le marché, faisant obstacle à la politique de mobilisation des ressources foncières. Sans compter des millions de personnes qui ne pourront devenir propriétaires.

Assainir le marché
"Il faut rectifier cette situation à travers des mesures financières dont le régime fiscal", a souligné le ministre des Finances, Vu Van Ninh. Pour lui, la taxation sur les biens immobiliers sera une solution radicale dans la lutte difficile contre la spéculation et dans la gestion des terrains. Pour le moment, son ministère s'est vu confier la tâche d'élaboration du projet de loi sur l'impôt sur les biens immobiliers qui serait soumis à l'Assemblée nationale vers 2010. "En principe, ce sera un impôt proportionnel à l'étendue du terrain. Plus on aura en sa possession de grands terrains, plus on payera un niveau d'impôt élevé. Cela contribuera à limiter la spéculation", a-t-il indiqué. En l'attendant, le gouvernement a décidé d'amender l'actuelle ordonnance sur l'impôt foncier, répondant ainsi aux impératifs de l'heure.

Pour lui, l'impôt "n'est qu'un des éléments nécessaires pour stabiliser et développer le marché immobilier". Il faudra en plus une coordination de multiples solutions homogènes, dont la mise en vigueur de la Loi sur l'enregistrement des biens immobiliers. Avec optimisme, le ministre Vu Van Ninh a constaté que "c'est déjà un marché assez développé" au Vietnam. "Les marchandises abondantes et diversifiées, plus de régime de subvention de l'État dans l'achat immobilier, un sain environnement concurrentiel", a-t-il précisé. Reste la création d'un mécanisme judicieux facilitant la "transaction des marchandises", et d'une politique de gestion transparente des informations concernées. Sans oublier d'achever au plus tôt la délivrance des titres d'utilisation foncière ou de propriété.

Source : Nghia Dàn/Courrier du Vietnam (26/10/2007)

[mike]

Hô Chi Minh-Ville, premier marché immobilier d'Asie-Pacifique



La mégapole du Sud se classe première parmi les 10 marchés immobiliers les plus développés en Asie-Pacifique, selon le cabinet de conseil Price- WaterhouseCoopers et l'institut Urban Land. Elle est suivie de Shanghai, Singapour, Bangalore et Mumbai.
Plus précisément, Hô Chi Minh-Ville est en première place dans l'hôtellerie, les bureaux et les appartements à louer. La plupart des entreprises immobilières se montrent très optimistes devant cette information. Selon Lê Quang Hàng, directeur général de la Compagnie d'évaluation des prix SaigonLand, ces derniers jours, les groupes étrangers se ruent massivement dans le secteur immobilier de la mégapole du Sud. Bien plus, la croissance rapide de l'économie entraîne l'augmentation des besoins en bureaux, hôtels et appartements dans cette ville. Selon Lê Hoàng Châu, vice-président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, ce marché devrait se développer pendant 2-3 années. Cependant, il a aussi tiré la sonnette d'alarme car la plupart des entreprises nationales sont encore petites. "Il faudrait qu'elles se regroupent afin de pouvoir investir dans des projets de taille", a-t-il souligné.
Selon les statistiques de Savills Vietnam, une société spécialisée dans le commerce et les consultations immobilières, la mégapole du Sud compte environ 50 buildings disposant d'environ 2.400 bureaux à louer. Le prix de location moyen est de 22 dollars/m²/mois. Jusqu'à maintenant, 97% des bureaux de ce type sont occupés À l'heure actuelle, le prix de location pour les appartements de catégorie A dépasse 35 dollars/ m²/mois.
Une tendance qui persiste, c'est que le nombre de Vietnamiens qui achètent des appartements de luxe pour les louer aux étrangers augmente de jour en jour. Ces 3 dernières années, l'offre en appartements à louer n'a pas augmenté à Hô Chi Minh-Ville, ce qui a eu des répercussions sur le prix de location des logements de catégorie A dans les buildings. Cette année, le marché ne devrait pas connaître de changements marqués car les offres nouvelles s'avèrent modestes. Toujours selon Savills Vietnam, d'ici fin de l'année, environ mille d'appartements haut de gamme seront livrés, avec un prix de vente qui dépasse 1.000 dollars/m².

Qu'est ce que c'est les appartements de catégorie A ?
À présent, il n'y a pas encore des critères exacts pour classifier les appartements. Pourtant, certaines agences immobilières divisent les différentes catégories en se basant sur la position des projets, les conforts et la décoration intérieure. En particulier, le prix de location joue le rôle le plus important. Selon la compagnie Savills Vietnam, un appartement loué avec un prix moyen de 27 dollars/m²/mois se classe à la catégorie A, celui de 23 dollars/m²/mois à la catégorie B et celui de 16 dollars/m²/moi à la catégorie C.

Source: Phuong Mai/Courrier du Vietnam (26/10/2007)

[jm78]

As tu déjà entendu parler de l'index RETI? Il s'agit de l'index de transparence du marché de l'immobilier, Index réalisé par une agence non gouvernementale. l'index donne une estimation de l'opacité du marché En 2006, le Vietnam arrive en dernière position sur un total de 56 pays, de plus, d'après le rapport, les choses s'agrave.
L'index prend en compte plusieurs parametres, par exemple: La clarté des lois dans le domaine de l'immobilier, la corruption dans ce domaine, le professionalisme des agences et institutions liés à ce marché, la protection du propriétaire, des aquéreurs, etc.
Voici ce qui explique, en partie, pourquoi le prix de l'immobilier est disproprtionné par rapport aux revenus des Vietnamiens.

[mike]

Immobilier : la demande toujours plus forte que l'offre - 12/03/2008



Le marché immobilier de Hanoi continuera de surchauffer cette année, a-t-on appris du dernier rapport de CB Richard Ellis Vietnam (CBRE Vietnam), rendu public lors d'une récente conférence de presse tenue à Hanoi.

Selon le rapport de CBRE Vietnam, l'investissement étranger au Vietnam en 2007 est estimé à plus de 20 milliards de dollars dont 5 milliards dans l'immobilier. Le nombre de projets a explosé l'année dernière : The Garden, Crown Complex, Ciputra Mall, Gamuda Yên So… En outre, plusieurs Fonds étrangers d'investissement ont injecté leurs capitaux dans ce secteur, ce qui a eu pour conséquence de faire grimper les prix du terrain.

Le loyer des bureaux à Hanoi continuera d'augmenter cette année, selon CBRE Vietnam. L'an dernier, celui des bureaux de catégorie A (buildings de haut standing) a atteint 43 dollars/m2, un record. Et celui des bureaux de catégorie B, 40 dollars/m2. Un prix élevé en comparaison avec ceux d'autres villes d'Asie.
Selon une analyse de CBRE Vietnam, la superficie totale de bureaux à louer à Hanoi est d'environ 300.000 m2, ce qui ne représente que 4% de celle de Bangkok (Thaïlande). Selon les prévisions de cet établissement, la ruée sur les bureaux à louer persisterait à Hanoi jusqu'en 2010.

On verra également cette année "une fièvre acheteuse" d'appartements, notamment dans les cités urbaines. "Le prix a augmenté de 17-20 millions de dôngs/m2 en comparaison avec la fin 2007. Mais même à ce prix, tous les appartements ont déjà été réservés", déplore Lê Hông Thai, un Hanoien qui a l'intention d'acquérir un appartement.

Les appartements dans les cités urbaines de luxe ainsi que les villas sont les plus demandés. Plusieurs personnes ont dû rémunérer entre 400 millions et un milliard de dôngs des courtiers pour pouvoir acquérir un appartement dans les cités urbaines de Vinaconex, Licogi… Le prix du mètre carré des appartements à My Dinh oscille entre 16 et 20 millions de dôngs. Dans les cités urbaines plus luxueuses comme The Manor ou Ciputra, il est de 1.600 à 3.500 dollars. En location, le loyer mensuel va de 30 à 45 dollars/m2. Entre la fin de cette année et le début de l'année prochaine, environ 1.500 nouveaux appartements des projets de Ciputra, Vinaconex, Vimeco… seront disponibles.

Selon Richard Leech, directeur de CBRE Vietnam, la province de Hà Tây deviendra cette année "un indicateur représentatif" du marché immobilier du Nord. Ce sont d'ailleurs la hausse de la demande en logements et l'éventuelle expansion de Hanoi vers l'ouest qui expliquent la fièvre immobilière hanoienne dans les provinces limitrophes, notamment à Hà Tây.

À présent, Hà Tây recense environ 130 projets immobiliers en cours de construction ou d'élaboration. La ville de Hà Dông est considérée pour l'instant comme "le marché d'appoint" de Hanoi. Après les travaux prévus, l'axe Lang-Hoà Lac deviendra un couloir de développement de Hanoi. Au long de cet axe, une nouvelle cité urbaine haut de gamme avec centres commerciaux, zones de hautestechnologies, zones industrielles, de villégiatures… verra le jour. Sans compter le projet de métro Hanoi-Hà Dông. Tous ceux-ci ont provoqué une forte augmentation du prix du terrain et des appartements dans la ville de Hà Dông et les districts avoisinants.

Source : Tùng Chi/Courrier du Vietnam/(12/03/2008)

A ce rythme là, les prix vont vraiment flambés...c'est bien dommage, surtout pour les locaux..

[Zuzazazaza]

Posté par mike

Immobilier : la demande toujours plus forte que l'offre - 1
Le prix du mètre carré des appartements à My Dinh oscille entre 16 et 20 millions de dôngs. Dans les cités urbaines plus luxueuses comme The Manor ou Ciputra, il est de 1.600 à 3.500 dollars. En location, le loyer mensuel va de 30 à 45 dollars/m2. A ce rythme là, les prix vont vraiment flambés...c'est bien dommage, surtout pour les locaux..

Mais c'est dément !

En commençant à regarder un petit peu les prix sur internet, j'ai du mal à comprendre comment une maison assez simple dans Hoan Kiem, Ba Dinh ou Hai Ba Trung peut être moins chère que toutes ces grandes villas et merveilleux appartements aseptisés dans des quartiers sans vie... Quelqu'un peut-il m'éclairer sur ce mystère?

Et j'ai une autre question: quels quartiers me recommandez-vous d'habiter à Hanoi? ou plutôt ou ne dois-je absolument pas habiter? dix mille mercis d'avance pour toute votre aide!

[HUYARD Pierre]

Posté par Zuzazazaza

Mais c'est dément !
En commençant à regarder un petit peu les prix sur internet, j'ai du mal à comprendre comment une maison assez simple dans Hoan Kiem, Ba Dinh ou Hai Ba Trung peut être moins chère que toutes ces grandes villas et merveilleux appartements aseptisés dans des quartiers sans vie... Quelqu'un peut-il m'éclairer sur ce mystère?

En fait, le prix de vente d'un terrain (bail a construction en fait), ou d'un appartement ou d'un bureau dépend UNIQUEMENT du prix de location en bout de chaîne par le client (étranger) final.
Les études faites dans les journaux (Price- WaterhouseCoopers ou CBRE) sont le fait de gens qui sont eux aussi des acteurs dans l'immobilier local. Ils sont parfois gérants, courtiers et loueurs (en gros).
A cote de ça est en train de voir le jour une classe moyenne vietnamienne, qui, si elle n'a ni les moyens ni l'envie de louer des appartements de ce prix, participe allégrement a la spéculation en faisant des allez retours sur les options bâtiments.

Il s'agit la d'un marche immobilier pour les étrangers.
Le marché pour les locaux, même si la spéculation a une incidence sur lui, est d'une tout autre nature.
Et les standards ne sont pas les mêmes.
Mais ca augmente quand meme. Comment avoir les prix veritables des transactions?
Je crois que c'est impossible.
C'est radio rumeur, tele intox et journal bourrage de mou.
Une seul chose est sure.
Ce pays manque d'hotels, de bureaux (normes occidentales), de maisons et d'appartements, d'usines, etc,... alors tout le monde y va joyeusement en pensant prendre sa gratte avant que ca se tasse.

[thuong19]

Posté par HUYARD Pierre

...Ce pays manque d'hotels, de bureaux (normes occidentales), de maisons et d'appartements, d'usines, etc,... alors tout le monde y va joyeusement en pensant prendre sa gratte avant que ca se tasse.

salut Pierre, salut Zuzazazaza
C'est malheureusement la réalité. C'est pour l'instant l'un des placements pour le viêtnamien moyen (qui le peut financièrement) de ne pas voir fondre ses économies comme le sont le livret A ou le Codevi en France.
Pour les plus fortunés, les placements dans les terrains ou l'immobilier sont plus orientés comme tu le dis Pierre " prendre sa gratte avant que ca se tasse."
Si j'étais toi Zuzazazaza, je me chercherais un appartement dans la banlieue de Hanoï (Gia Lam par exemple), je louerais une moto (50$/mois) et je ne suis qu'à 15 minutes de mon lieu de travail. L'avantage, c'est que la moto que tu vas être obligée de louer (de toute façon) pour te déplacer sera amortie, et tu feras des économies sur ta location d'appartement.
Mais ... je ne suis pas toi

[cooldad07]

bonjour à tous

je ne suis pas architecte, mais seulement dessinateur projeteur.
je dessine des logement, individuels ou collectifs, depuis assez longtemps pour savoir comment faire, et, ayant travaillé en free-lance, j'ai fais qques conception de villa individuelles pour des particuliers. disons que je connais bien mon métier!

j'ai lu attentivement toute cette discution, et j'en arrive à me demander si tous ces gens ne sont pas tombés sur la tête!

la tradition est plutôt pour la maison de famille, et non des quartiers d'immeubles d'habitation comme on en voit dans les périphéries des grandes métropoles françaises ou d'ailleurs, ces "zones" sans âmes ni identité.

ne serait-il pas plus judicieux de construire des quartiers de villas simples mais fonctionnelles pour les vietnamiens à revenus modestes ( je pense à ces quartiers résidentiels "HLM" -attention ce n'est pas péjoratif!- ) j'en ai "construit" qques uns , et je pense que ce pourrait être adaptable, avec les normes européennes, à la vie vietnamiennes et à la culture vietnamienne.